开拓物业经营发展随想

　　一、多元化拓展经营的趋势

　　随着高铁时代的到来，公司将真正进入转型的关键时期，经营层采取了多方位尝试发展的决策，先行成立、发展了汽车服务、广告、宾馆、旅游等产业，充分发挥了土地、房屋等自身资源。然而，面对激烈、残酷的社会竞争，我认为在利用自身资源发展多种经营外，还可以走出“家门”，利用社会资源，以“借鸡下蛋”的方式发展服务岗位和产业，通过自己不懈的敬业努力，树立服务品牌，一定会在市场经济大潮中分得一杯羹，为企业做出贡献！

　　二、参与市场小区物业的招投标，建立物业管理服务公司

　　按照淮安市“三淮一体”的总体建设规划，随着贯穿6条道路的内环高架的崛起、公交线路的不断延展、政府对房地产发展的重视和医院、学校等民生行业的跟进，老百姓已不愿意再被圈在老城区里“憋屈”，更愿意去享受新区、开发区开阔的马路、自然的风光带、清新的空气。

　　据不完全统计，在淮安各类大小规模、高中低档小区约一千两百多家，已完成综合验收尚未交付的小区约12家。“三淮一体”建设总规划里，淮安还有大量的地块即将开发，衣食住行里的“住”永远是不变的主题，所以小区物业无疑成为前景无限的产业，我们应抓住机会参与市场小区物业的招投标，建立物业管理服务公司。

　　三、打造品牌型小区物业服务思路

　　日常生活中，我们看到的和感受到的小区物业管理都是固有的基础服务，只是勉强做到了卫生、绿化、安全的保障，枯燥无趣，甚至感受不到有物业的存在。因此，应重新确定小区物业管理的整体构想和服务策划思路。在保证小区卫生、绿化、安全的基础上，下力气把服务的思路放在搞好与业主的亲和力上，在物业服务过程中应体现党和政府的关怀，更应搞出具有自身特色的服务模式，“贴入社区、走进民心”，牢固树立管理服务的职责要求，必须时时处处急业主所急，想业主所想，帮业主所需，真心诚意地为业主服务，真正地当好业主的“管家”。

　　随着人们生活水平的不断提升，基础服务已经不能满足业主对小区物业服务的期望，现实生活中门对门不相识的现象实属常态。小区物业就是能够串联家与家走到一起的纽带，我们要发挥出小区服务的特色，如：邀请广场舞老师，带领小区的老人、妇女一起健身；组织小区举行掼蛋、象棋比赛等形式的活动，从而和业主其乐融融的“生活”在一起，营造出一家和气的氛围，让业主感觉到进了小区的门就像已经进了家门一样。

　　四、小区物业经营管理效益测算

　　假设以XX小区为例作为推算依据：

　　基本收入

　　小区拥有住户732户，其中多层4栋共192户，平均面积90㎡，物业费标准0.6元/平方米/月；高层6栋，每栋15层共540户，平均面积105㎡，物业费标准1.3元/平方米/月，物业费收取率假设为85%（其中可能会有拖欠、拒缴等需要走法律程序的）；车位500个，地上车位150个，80元/月，地下车位350个，100元/月。

　　多层房物业费：0.6×90㎡×12月×192户=124416元/年

　　高层房物业费：1.3元×105㎡×12月×540户=884520元/年

　　收取率为85%：（124416+884520）×0.85=857595.6元/年

　　地上车位费：80元×12月×150/车位=144000元/年

　　地下车位费：100元×12月×350/车位=420000元/年

　　合计为：857595.6+144000+420000=1421595.6元/年

　　基本支出

　　保安工资：1700元/人/月×9人×12月=183600元/年

　　保洁工资：1600元/人/月×5人×12月=96000元/年

　　消防维保：20000元/年

　　电梯维保：24部电梯×20000元/年=480000元/年

　　房屋维修：150000元/年

　　绿化维保：10000元/年（可外包）

　　其它费用：60000元/年

　　合计：999600元/年（未列算经理、主管、会计、水电工、木工等人员工资）

　　收支汇总

　　收入：1421595.6元/年

　　支出：999600元/年

　　利润：421995.6元/年 　　

　　五、拟采取的管理方式

　　（一）管理模式

　　选用相对封闭式的管理模式，坚持两手抓，一手抓物业管理服务质量，一手抓“小区一家人”建设。

　　（二）组建物业服务人才队伍

　　一个企业要有日新月盛的发展，就必须有一支团结协作的领导班子，有乐于奉献、精通业务的员工队伍。面对市场经济的激烈竞争，我们要想立足，就必须本着高起点、高标准的要求，对员工坚持实行全员上岗培训制度，针对物业管理项目的不同特点、不同要求，全面提升全体员工的业务技能和服务水平。优秀的管理人才队伍，为我们打造专业的品牌物业奠定坚强的组织管理基础。

　　（三）制定、执行目标

　　没有目标而生活，恰如没有罗盘而航行。能否使物业服务工作创造出最佳效果，创造出良好的社会效益和经济效益，就必须本着对小区全体业主高度负责的精神，发奋努力，确保在物业的硬件设施设备完全达到质量标准要求的情况下，力争物业管理服务工作在短期内实现两项目标 :

　　1、自物业全部交付之日起，一年内申报淮安市“平安小区”或“物业管理优秀住宅小区”，创出品牌。

　　2、每年进行两次（半年一次）业主满意度调查，确保物业管理服务业主满意率达到90％以上，打响知名度。

　　（四）管理服务架构

　　拟制定的是经理全权负责制，实行“两室四部”管理机制，既保证公司领导对各部门的直接领导、把握主方向、正确决策，又能有张有弛地充分调动各执行部门的积极性，使各执行部门享有充分的自主权，在具体工作中积极捕捉信息，迅速反馈信息，制定科学策略，协调处理好各项管理服务工作。

　　六、经营拓展

　　新建小区交付使用后的售楼处将会闲置，且面积较大，可与开发单位洽谈，用来创办小区幼儿园（可发展周边幼儿入学增加），以解决业主工作时间孩子没人带的顾虑，这也符合国家住建部和教育部提出的“将城镇住宅小区的幼儿园作为小区建设工作重点”的要求。同时，小区配套型幼儿园的建设也将会给公司带来较大收益。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（汽车经营部 蒋峻）